Betriebskosten einer Urlaubsimmobilie
Betriebskosten einer Ferienwohnung
In vielem sind Ferienwohnungen ein typisches Beispiel für Ferienimmobilien. Deshalb wird vor allem die Ferienwohnung in dieser Erläuterung betrachtet.
Die Erwerbs- und Herstellungskosten fließen über die Abschreibungen in die laufenden Kosten einer Ferienimmobilie, z. B. einer Ferienwohnung, ein. Neben den Abschreibungen auf
- Gebäude,
- Einrichtung,
- Erschließung und
- Außenanlagen,
die steuerlich absetzbar sind, und dem Kapitaldienst müssen Betriebskosten der Ferienimmobilie berücksichtigt bzw. vorab kalkuliert werden:
- Verbrauchskosten (Strom, Gas, Wasser, Abwasser, Müll)
- Kosten für Dienstleister und Lieferanten (z. B. Wäscherei- und Reinigungskosten)
- Kosten für Versicherungen (z. B. Wohngebäudeversicherung)
- Steuern (z. B. Grundsteuer, GEZ-Gebühren)
- Verbrauchsmaterial (z. B. Reinigungsmittel)
- Werbungskosten (z. B. Kosten eines Internetauftritts, Faltblätter, Katalogeinträge)
- Etwaige Kosten eines Geschäftsfahrzeuges
Je nach Art des Betriebes kommen weitere Kosten, wie z. B. Geschäftsräume oder Kosten für einen Verwalter der Ferienimmobilie vor Ort hinzu.
Verwaltung
In vielen Urlaubs-Destinationen ist gerade einen geeigneten Verwalter am Orte zu finden eine nicht zu unterschätzende Schwierigkeit. Es lohnt zu bedenken, dass in beliebten Urlaubsregionen viele "Einheimische" selbst Ferienwohnungen oder andere Urlaubs-Unterkünfte vermieten und somit ein vitales Eigeninteresse besitzen. Erst wenn dieses Interesse befriedigt und die eigene Ferienwohnung vermietet ist, entsteht dauerhaftes Engagement für die "fremde" Ferienimmobilie. Vor allem bei der Kalkulation der Auslastung einer Ferienimmobilie sollte diesem Umstand durch geeignete Vorklärungen Rechnung getragen werden.
Umsatzsteuer
Obwohl nicht im engeren Sinne Kosten, ist im gegebenen Fall die abzuführende Umsatzsteuer zu berücksichtigen. Falls der Betrieb zur Umsatzsteuer veranlagt ist, muss die im Mietpreis der Ferienwohnung enthaltene Umsatzsteuer an das Finanzamt abgeführt werden.
Skalierungseffekte
Es liegt nahe, dass der fixe Anteil jener Kosten vor allem Geschäftsmodelle mit einer geringen Anzahl von Ferienwohnungen oder Ferienhäuser tendenziell benachteiligt. Das heißt, dass vor allem Investoren, die nur eine oder zwei Ferienwohnungen anschaffen wollen, besonders vorsichtig kalkulieren müssen. Andererseits können steuerliche Aspekte in diesen Fällen dominant sein.
Abschreibungen
Ein häufig anzutreffender Fehler sind die in der Kalkulation vergessenen Abschreibungen der Ferienimmobilie. Tendenziell führt dieser Fehler zu einem Verkauf der Ferienimmobilie beim ungefähren Erreichen der kürzesten Abschreibungsdauer - also der Einrichtung, da dann keine Liquidität für deren Ersatz vorhanden ist.
Die Abschreibungen der Ferienimmobilie müssen auch jenseits ihrer steuerlichen Wirkung berücksichtigt werden, fallen sie doch tatsächlich an. Eine Orientierung geben die AfA-Tabellen des Steuerrechtes. Sie bilden jedoch nur einen Mittelwert langjähriger Erfahrungen, in den ein gewisses Eigeninteresse des Staates als Nutznießer dieser Einnahmen eingeflossen sein dürfte. Die konkreten Abschreibungen z. B. einer Ferienwohnung hängen von vielen individuellen Faktoren ab; u. a.:
- Bauweise und Qualität der Ferienwohnung
- Planung und Art der Außenanlagen
- Qualität und Dauerhaftigkeit der Einrichtung
- Spezifika der Urlaubsgäste
Vor allem letztem Punkt ist besondere Aufmerksamkeit zu widmen. So kann eine ungeschickte Wahl der Zielgruppe eine höhere tatsächliche Abschreibung nach sich ziehen; insbesondere wenn sorglos mit dem anvertrauten Mietgegenstand verfahren wird.
Rentabilität
Diese Kosten (inkl. der Abschreibungen) müssen von den Vermietungserlösen mindestens gedeckt sein, damit ein langfristiger Betrieb der Ferienwohnung möglich ist. Wird die Ferienimmobilie in der Erwartung eines späteren höheren Verkaufserlöses erworben, so müssen Betriebsverluste dem diskontierten Verkaufserlös gegengerechnet werden.
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