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Usedom-Ferienimmobilien

Denkmalgeschützte Urlaubsimmobilien

Repräsentativ, wertstabil, individuell: Denkmalgeschützte Urlaubsimmobilen.

Begehrte Denkmalimmobilien

Individuell, repräsentativ, wertstabil, steuersparend: Denkmalgeschützte Ferienimmobilien - z. B. auf der Otsseeinsel Usedom - sind begehrt, bergen jedoch Risiken, über die man vor dem Erwerb weitgehende Klarheit haben sollte.

Steuerliche Wirkung von Denkmalimmobilien

Ist ein Bauwerk auf der Denkmalliste des Bundeslandes verzeichnet, so dürfen - je nachdem, ob es sich um ein Einzeldenkmal handelt, oder ein Ensembleschutz vorliegt - Änderungen am Inneren und Äußeren der Ferienimmobilie - zum Beispiel zur Umwandlung in Ferienwohnungen - nur nach Zustimmung der Denkmalbehörde vorgenommen werden. Hierzu sind die geplanten Maßnahmen detailliert aufzulisten und als Antrag einzureichen. Wurde der Antrag genehmigt, dürfen die Baumaßnahmen begonnen und die Kostenbelege beim Finanzamt eingereicht werden.

Kompromiss von Denkmal und Nutzung

Die Denkmalgesetze aller Bundesländer stellen den zu findenden Kompromiss zwischen dem Erhalt möglichst vieler Denkmaleigenschaften des Bauwerkes und den Zwängen einer zeitgemäßen Nutzung in den Vordergrund. Es lohnt also in jedem Fall, mit der Behörde im Gespräch zu bleiben, und auf einen für beide Seiten annehmbaren Kompromiss hinzuarbeiten.

Kosten einer Denkmalsanierung

Häufig sind an Denkmalobjekten tiefgreifende und grundhafte Sanierungsarbeiten erforderlich, die hohe Kosten verursachen können. Vor dem Kauf einer solchen Ferienimmobilie sollte (immer) ein Bausachverständiger hinzugezogen werden, der vor allem zu Fragen

  1. der Gründung
  2. der Sperrung gegen Feuchtigkeit
  3. des Holzschutzes
  4. der Bauphysik bei einer zeitgemäßen Nutzung

Stellung nimmt. Er kann eine erste Kostenschätzung für die spezifischen Sanierungsaufwände der Ferienimmobilie erstellen. Alternativ sollte beim Erwerb eines bereits sanierten Denkmals (oder einer Ferienwohnung in einem sanierten Baudenkmal) auf eben jene Aspekte argwöhnisch geachtet werden - schließlich haben diese Problemfelder potenziell Kosten verursacht, die mancher Bauträger nur ungern zu tragen bereit ist ...

Die Sanierung einer denkmalgeschützten Ferienimmobilie sollte einem erfahrenen Bauplaner oder Architekten überlassen werden, da planerische Fehler zu hohen und unkalkulierbaren Folgekosten führen. Dessen Honorar muss in die Kalkulation einfließen. Ihm obliegt es auch, den Wunsch des Bauherren nach intensiver und ertragsorientierter Nutzung der Ferienimmobilie (z. B. die Umwandlung in Ferienwohnungen) mit der Einhaltung der Auflagen des Denkmalamtes zu vereinbaren.

Rationales Abwägen

Dabei gilt: Ein Denkmal ohne realistische Ertragschancen wird auf Dauer nicht erhalten werden können und ein ausschließlich auf Ertrag "optimiertes" Baudenkmal verliert jene Attraktivität, die den Sanierungsaufwand rechtfertigt!

Denkmalgeschützte Ferienimmobilien bergen ein häfig unterschätztes Risiko, das eher in der Psyche des Erwerbers zu finden ist. Viele Menschen "verlieben" sich in das Objekt oder - schlimmer - in ein unbedeutendes Detail (z. B. eine Stuckdecke oder die Türbeschläge) und übersehen dabei die zum Teil enormen Aufwände der Sanierung der Ferienimmobilie. Für die "Liebhaberei" und den Luxus einer Eigennutzung z. B. der Ferienwohnung mag das durchaus sinnvoll sein, einer Wirtschaftlichkeit steht ein solches Herangehen jedoch zumeist im Wege.

Im Ergebnis - bei nüchterner Abwägung der dargestellten Faktoren - stellt (wenn Lagefaktoren hinreichend berücksichtigt wurden) ein behutsam und respektvoll saniertes Einzeldenkmal wegen der Unvermehrbarkeit dieser Ressource eine recht attraktive Wertanlage dar.

 

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