Steuerliche Aspekte einer Ferienimmobilie
Umsatzsteuer und Ferienimmobilie
Natürlich kann an dieser Stelle nur auf allgemeine Aspekte der steuerlichen Bewertung von Ferienimmobilien eingegangen werden. Eine steuerliche Beratung, die der individuellen Situation Rechnung trägt, st unverzichtbar. Das deutsche Steuerrecht ist hinreichend komplex, so dass eine systematische Gliederung in die betroffenen Steuerarten naheliegt.
Als erstes dürfte die Frage zu beantworten sein, ob der Erwerb einer Ferienimmobilie, etwa einer Ferienwohnung, zu einer Umsatzsteuerpflicht führt oder die Umsatzsteuerpflicht angestrebt wird. In diesem Fall kann die Vorsteuer für alle mehrwertsteuerpflichtigen Ausgaben "gezogen", dh. vom Finanzamt zurückgefordert werden. Gerade in der Investitionsphase einer Ferienimmobilie ist dies ein willkommener Beitrag zur Liquidität. Im Gegenzug muss von allen Mieteinnahmen die Umsatzsteuer abgeführt werden, was in der Ertragskalkulation berücksichtigt werden muss. Werden im Ergebnis mehr als 8 Gästebetten je Vermieter angeboten, tritt sowieso eine Umsatzsteuerpflicht ein, da dann eine gewerbliche Vermietung vorliegt.
Gewerbe oder Vermögensverwaltung
Es schließt sich die Frage nach der Art, wie die Ferienimmobilie bewirtschaftet wird, an. Diese hat bedeutenden Einfluss darauf, ob das Finanzamt die laufenden Kosten als Betriebsausgaben anerkennt, oder ob das Finanzamt zu dem Schluss gelangt, dass hier "nur" eine Vermögensverwaltung vorliegt. Im letzteren Fall, der vor allem dann in Betracht gezogen wird, wenn nicht nur die Reinigung sondern auch die gesamte Verwaltung und Bewirtschaftung der Ferienimmobilie (typischerweise einer oder mehrerer Ferienwohnungen) in fremde Hände gelegt wird, entsteht keine Umsatzsteuerpflicht; es muss aber auch keine Mehrwertsteuer abgeführt werden. Es kann jedoch auch keine Vorsteuer gezogen werden. Hinzu treten Fragen hinsichtlich der Quellensteuer usw.
Einnahmen und Kosten
In allen Fällen werden die laufenden Kosten und (also auch und vor allem) die Abschreibungen der Ferienimmobilie den Einnahmen gegengerechnet. Der entstehende Gewinn oder Verlust (letzterer nur bis zur Obergrenze der Verrechenbarkeit) wird in der Einkommensteuererklärung ausgewiesen. Die Bauweise (z. B. Massivhaus) entscheidet wesentlich über die Abschreibungen, die dem Gewinn der Ferienimmobilie gegengerechnet, angespart, aber auch steuerlich berücksichtigt werden müssen.
Eigennutzung
Inzwischen prüfen die Finanzbehörden, ob eine (zumindest teilweise) Selbstnutzung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses vorliegt. Die Finanzämter gehen davon regelmäßig aus, wenn der Eigentümer nicht am selben Orte wohnt und/oder der Eigentümer der Ferienimmobilie nur eine Wohneinheit besitzt. In diesem Falle können nicht mehr die gesamten Kosten angesetzt werden, da eine anteilige Eigennutzung der Ferienwohnung oder des Ferienhauses unterstellt wird.
Verrechnung von Erträgen und Verlusten
Bezüglich der Einkommensteuer werden Erträge und Verluste aus den unterschiedlichen Steuerarten (hier Gewinne und Verluste aus Gewerbebetrieb, Gewinne und Verluste aus Vermietung und Verpachtung) miteinander verrechnet. Dies ist jedoch nur bis zu einer bestimmten Obergrenze erlaubt, so dass größere Betriebe aus dieser Sicht tendenziell benachteiligt sind. Innerhalb dieser Obergrenzen lassen sich jedoch Verluste, die vor allem in den ersten Jahren der Investition in eine Ferienimmobilie entstehen, gegen andere Steuerarten (z. B. Einkünfte aus abhängiger Beschäftigung) rechnen.
Denkmalschutzobjekte
Eine besondere Rolle spielen Denkmalschutzobjekte. Der erhöhte Aufwand, den der für die Allgemeinheit wünschenswerte Erhalt eines Baudenkmals nach sich zieht, wird mit einer zusätzlichen steuerlichen Anrechenbarkeit belohnt. Dies gilt übringes auch für selbstgenutzte Wohnimmobilien, stellt also eine der wenigen Möglichkeiten dar, Kosten der persönlichen Lebenshaltung steuerlich zu berücksichtigen.
Das Antragsverfahren bezüglich aller Baumaßnahmen muss peinlich genau eingehalten werden. Da die Bearbeitung der eingereichten Rechnungen mitunter lange Zeiträume beansprucht, kann eine vorläufige steuerliche Bescheinigung erwirkt werden, auf die das Finanzamt 90% der begehrten Beträge auszahlt. Liegt die endgültige steuerliche Bescheinigung vor, wird die Restsumme steuerlich berücksichtigt.
Grunderwerbsteuer
Bedenken Sie, dass es erhebliche Unterschiede in der Höhe der zu entrichtenden Grunderwerbsteuer gibt, je nachdem, ob Sie eine fertige Ferienwohnung oder ein fertiges Ferienhaus kaufen, oder ob Sie ein Baugrundstück erwerben, das Sie später bebauen wollen. Für die fertige Ferienwohnung oder das fertiges Ferienhaus fällt die volle Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufpreis an, da ein einheitlicher Kaufvorgang vorliegt. Erwerben Sie zunächst ein Grundstück und bebauen dieses später, so fällt die Grunderwerbsteuer nur auf das Grundstück an. Allerdings gehen die Finanzämter immer mehr von einem einheitlichen Kaufvorgang aus, je geringer der zeitliche Abstand zwischen Grunderwerb und Baubeginn ist. Sie sparen zwar Steuern, verlieren jedoch unter Umständen Zeit. Keinesfalls sollte der Grundstückskaufvertrag Klauseln über eine zwangsläufige, alsbald beginnende Bebauung enthalten.
Steuerlichen Verlustzuweisung
Unbedingt sollte geprüft werden, ob sich das finanzielle und häufig auch immaterielle Engangement in eine Ferienimmobilie auch jenseits der steuerlichen Verlustzuweisung trägt. Nur wenn abzusehen ist, dass sowohl die "herabzurechnende" Einkommenssituation zumindest mittelfristig so bleibt, als auch die Verluste aus der Vermietung der Ferienimmobilie dauerhaft anfallen, ist eine solche Konstruktion möglicherweise sinnvoll. Misstrauen Sie Angeboten, die sich nur durch die anfallenden steuerlichen Verluste "rechnen". Bedenken Sie, dass das Steuerrecht ständigen Änderungen unterliegt und prüfen Sie, wie sich Ihre Ferienimmobilie verkaufen ließe, wenn die für Sie momentan günstige steuerliche Bewertung entfällt.
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